Leie av lokaler

Husleieloven gjelder i leieforholdet hvis annet ikke er avtalt. Ved leie av lokale står partene friere til å avtale seg bort fra lovens bestemmelser enn ved leie av bolig. Noen bestemmelser i loven er imidlertid obligatoriske og gjelder uansett. De er listet opp i lovens § 1–2. Eksempelvis kan nevnes regler om formkrav ved utleiers oppsigelse, regler om tilsidesettelse av oppsigelse og situasjonen ved leietakers død. Det er ikke mulig å avtale seg bort fra disse bestemmelsene.

En oppdatert versjon av husleieloven kan til enhver tid finnes på www.lovdata.no Lenke til et annet nettsted, åpnes i nytt vindu.

NTF har ikke laget noen standard husleiekontrakt. Vi har imidlertid tilgang på en standard som kan være nyttig som et utgangspunkt ved forhandlingene om husleieavtale. Ta kontakt med sekretariatet for mer informasjon.

Ved leie av lokale står partene fritt til å avtale hvor lenge leieforholdet skal inngås for.
Vanligvis inngås kontraktene enten for en bestemt tid eller for et ubestemt tidsrom med en angitt oppsigelsestid.

Tidsbegrensede leiekontrakter opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leieperioden. De gir også en rett til å forbli i lokalene helt til leietidens utløp, så dersom utleier forsøker å si opp kontrakten er det viktig å protestere mot dette.

Dersom et tidsbegrenset leieforhold fortsetter utover tre måneder etter utløpet av avtalen og utleier ikke har oppfordret leietakeren til å flytte går avtalen imidlertid over til å være tidsubestemt.

Tidsubestemte leiekontrakter varer – som navnet antyder – til de sies opp enten av utleier eller leietaker. Denne type kontrakter omtales derfor gjerne som oppsigelige kontrakter. Dersom annet ikke er avtalt gjelder husleielovens oppsigelsesfrist på tre måneder. Vær oppmerksom på at fristen løper fra den første i måneden etter at oppsigelsen er mottatt. Det betyr at dersom leietaker f.eks. sier opp 2. september, vil leieforholdet ikke være over før utløpet av desember samme år.

Det er også mulig å avtale en kombinasjon av de to hovedtypene kontrakter. F.eks. kan man avtale å ha en tidsubegrenset kontrakt som bare kan sies opp i visse nærmere bestemte situasjoner. Eller man kan inngå en tidsbegrenset kontrakt med mulighet for tidligere oppsigelse.

I noen tilfeller står det i kontrakten at leieforholdet skal forlenges automatisk for f.eks. fem og fem år av gangen, forutsatt at hverken utleier eller leietaker har sagt opp leieavtalen innen en viss frist før den gjeldende kontrakten utløper. En slik kontrakt som automatisk forlenges dersom ingen av partene foretar seg noe vil etter omstendighetene kunne anses som tidsubestemt da den ikke har et klart opphørstidspunkt.

Det er også mulig å avtale at leietaker skal ha rett til å forlenge en tidsbestemt kontrakt. Enten kan kontrakten gå over til å bli oppsigelig eller man kan bli enige om at kontrakten skal vare for en ny tidsbegrenset periode. Ved slike kontrakter er det svært viktig at leietaker leser kontraktens bestemmelser godt og har det klart for seg om forlengelsen skjer automatisk hvis man ikke foretar seg noe, eller om det må gjøres noe aktivt for å få rett til å få kontrakten fornyet. Det er gjerne også en forutsetning for forlengelse av kontrakten at partene skal reforhandle leiebetingelsene for den nye kontraktsperioden.

En praksiseier vil naturlig nok være interessert i å kunne overdra husleiekontrakten dersom virksomheten skal selges. Ny eier ønsker som oftest å drive praksisen fra de samme lokalene, slik at en overdragelsesadgang utgjør en verdi i seg selv.

Også dersom praksiseier vil fremleie lokalene, enten til en annen praksiseier som skal være vedkommendes vikar eller erstatter i en tidsbegrenset periode eller til assistenttannleger som leier seg inn i praksisen, er det viktig å være oppmerksom på hva kontrakten sier om dette.

Partene står fritt til å avtale hva som her skal gjelde, slik at husleielovens bestemmelser ikke nødvendigvis gjelder.

Dersom ingenting er avtalt følger det av husleieloven at leietaker kan overføre leieretten sammen med virksomheten som drives i lokalet hvis det foreligger forutgående godkjenning fra utleier. Hvis utleier ikke svarer på leiers søknad om å overføre leieretten innen en måned etter mottak av søknaden anses dette som en godkjenning. Utleier kan imidlertid bare nekte godkjenning dersom ny leiers forhold gir saklig grunn til det. Det skal derfor en del til. Utleier står imidlertid fritt til å innta strengere regler, og kan f.eks. oppstille krav om at utleier skal ha ubetinget vetorett mht. ny eier/leietaker.

Hvis leietaker ønsker å fremleie lokalene eller på annen måte overlate sin bruksrett til andre må det også foreligge samtykke fra utleier. For fremleietilfellene har husleieloven ingen regel om at utleiers passivitet er å anse som en aksept av andre leietakere. Det oppstilles heller ikke et vilkår om saklig grunn for å kunne nekte leietaker å fremleie lokalene.

Husleielovens regler om hva som skjer med husleiekontrakten dersom leietaker dør er ufravikelige.
Dersom det ikke står i kontrakten at bruksretten kan overføres, kan begge parter si opp kontrakten med tre måneders varsel forutsatt at dette gjøres skriftlig. Det er ingen krav til oppsigelsesgrunn.

Hvis det derimot står i kontrakten at bruksretten kan overføres gjelder de vanlige reglene for utleiers oppsigelse som er beskrevet foran. Leietakers arvinger eller dødsbo kan derimot alltid si opp med tre måneders varsel, forutsatt at oppsigelsen gis innen tre måneder etter dødsfallet.

Også når det gjelder partenes plikter i leieforholdet kan man avtale seg bort fra husleielovens regler. Det er derfor svært viktig å sette seg godt inn i bestemmelser som gjelder slike forpliktelser.

Husleielovens regler gjelder imidlertid hvis annet ikke er avtalt. Vær spesielt oppmerksom på lovens § 3–5 om vedlikehold der det står følgende:

• Utleier skal holde utleid husrom og eiendommen forøvrig i den stand som leier har krav på etter avtalen
• Leier skal vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr som ikke er en del av den faste eiendommen
• Må gjenstander som tilhører utleier skiftes ut, påhviler dette utleieren hvis annet ikke er avtalt
• Utbedring av tilfeldig skade regnes ikke som vedlikehold

Det synes som at det er økende oppmerksomhet rundt dette ved at utleier prøver å innta kostnader som tradisjonelt har vært regnet som eierkostnader. Det er ingen rettslig definisjon på hva som dekkes av begrepet felleskostnader og det vil da være stor grad av avtalefrihet og viktig å avklare hva som er avtalt i den enkelte leiekontrakt.

Det er vanlig å dele kostnadene knyttet til eiendom i tre: eierkostnader, felleskostnader og leietakerkostnader. Eierkostnader er kostnader eier har ved å eie eiendommen. Typiske eierkostnader er utgifter til ytre vedlikehold av tak og fasader, utskifting av teknisk utstyr, investering i nytt utstyr og skatter og avgifter. Felleskostnader er de utgiftene som er knyttet til driften av eiendommen og som ikke kan henføres til et bestemt leieforhold eller til utleier. Typiske felleskostnader er utgifter til drift og vedlikehold av tekniske anlegg, fellesareal og uteområder. Leietakerkostnader er knyttet til det enkelte leieforhold og vil typisk være leietakers utgifter til renhold av egne lokaler, strøm og utgifter til vedlikehold av egne lokaler. Vi ser nå fra tid til annen at utleiere i noen tilfeller tar med kostnader til ytre vedlikehold av eiendommen og utgifter til utskiftning av heis eller rulletrapper som felleskostnader. Dette har tradisjonelt vært regnet som rene eierkostnader.

Det er vanlig at det i leiekontraktene er tatt med bestemmelser som viser hvilke kostnadsarter som kan tas med i felleskostnadene. Typiske felleskostnader er: felles energi, renhold av fellesareal, vaktmester, vakthold, renovasjon, ventilasjon, låssystemer, heis, alarm, snøbrøyting, skadedyr, kantine.

Felleskostnadene kommer i tillegg til husleien og de de kostnadene som leietaker selv skal dekke. Utleier skal ikke ha noen økonomisk gevinst på felleskostnadene og skal ikke gjøre påslag på felleskostnadene ut over et administrasjonsgebyr. Lagmannsretten tok i 2010 stilling til dette i Hoppeloppeland-dommen der det ble slått fast at det kreves en klar og tydelig hjemmel for dette i den enkelte leieavtale.

Utleier har en plikt til å holde et regnskap over felleskostnadene med mindre det er sagt i leieavtalen at dette ikke kan kreves fremlagt. Regnskapet skal vise både kostnader og hvordan dette er fordelt mellom leietakerne. Her er det også verdt å merke seg at selv om det vanligste er at felleskostnader fordeles i forhold til leieareal så forekommer det at noen leietakere har avtalt et tak på sine felleskostnader. Dersom lokaler står tomme så oppstår også problemstillingen til hvordan felleskostnader skal fordeles i forhold til dette. Dette er i utgangspunktet en eierkostnad men siden disse tomme lokalene ikke gjør bruk av fellesarealer så er det vanlig at det er tatt inn bestemmelser som vekter tomme lokaler lavere enn øvrige i fordelingen av felleskostnader.

Skillet mellom hva som er eierkostnader og hva som er felleskostnader kan også være uklart. En typisk problemstilling er skillet mellom vedlikehold og en utskiftning av teknisk utstyr. Vedlikehold av heis vil være en typisk felleskostnad mens utskiftning vil være en eierkostnad. I standard leieavtaler er det ofte sagt at skillet mellom vedlikehold og utskiftning går der utstyr ikke lenger lar seg vedlikeholde på en regningssvarende måte. Skillet er skjønnsmessig og må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Det som i utgangspunktet er en felleskostnad kan som følge av dette bli en eierkostnad ved at utleier forsømmer sin vedlikeholdsplikt av felles teknisk anlegg.

I utgangspunktet fastsetter merverdiavgiftsloven at utleie av fast eiendom er unntatt fra merverdiavgiftsplikt. Loven åpner imidlertid for at utleiere av fast eiendom kan registrere seg frivillig i momsregisteret. Det er en del utleiere som velger å gjøre dette blant annet for å kunne trekke fra merverdiavgiftkostnader som de må betale til andre (for eksempel i forbindelse med bygningsmessige oppgraderinger). Frivillig merverdiavgiftsregistrering kan imidlertid bare gjelde for lokaler eller de deler av lokalene som leies ut til virksomheter som selv er momspliktige. Tannleger er normalt ikke momspliktige. Dermed kan ikke utleier beregne merverdiavgift på leien for de arealer som tannleger leier. Den frivillige registreringen kan altså ikke omfatte utleie av arealer til tannleger og andre som ikke er momspliktige. Begrunnelsen går jeg ikke inn på, men det er mange utleiere som ikke kjenner til dette.

Svaret på spørsmålet er altså at utleier ikke har adgang til å beregne merverdiavgift på utleien. Samtidig må det nevnes at mange utleiere – når de blir kjent med dette – ønsker å kreve en høyere leie siden de da har hatt en del momsutgifter som de ikke kan trekke fra den utgående avgiften de selv skal beregne. Da blir det opp til deg å forhandle.

Også når det gjelder tilbakelevering av lokalet står partene fritt til å avtale hva som skal gjelde.
Husleielovens regel, hvis ikke annet er avtalt, er at lokalet skal tilbakeleveres i samme stand som det var ved overtakelsen. Reduksjon i standarden som følge av alminnelig slitasje og elde må aksepteres, forutsatt at leietaker har oppfylt sin vedlikeholdsplikt i leietiden.

Ifølge husleieloven kan utleier ikke uten særlig avtale kreve at leietaker setter lokalet tilbake til opprinnelig stand hvis leietaker hadde rett til å utføre endringene som er foretatt. Heller ikke hvis leietaker har foretatt endringer han/hun ikke hadde rett til, kan utleier kreve at lokalet settes tilbake til opprinnelig stand dersom dette vil medføre uforholdsmessige omkostninger for leietaker. I slike tilfeller kan utleier imidlertid kreve erstatning fra leietaker for den verdireduksjon endringene eventuelt har medført.

Dessverre for leietakere er det svært vanlig at pliktene ved tilbakelevering er regulert annerledes i husleiekontrakten. Kontraktene inneholder ofte klausuler om at leietaker må sette lokalet tilbake til den stand det var da leietakeren i sin tid overtok det. Å innrede et lokale for å kunne tilpasse det til en tannlegevirksomhet innebærer store omkostninger. Dersom du ved leieforholdets slutt også må ta kostnaden ved å fjerne alle installasjoner, inkludert røropplegg mv., og pusse opp slik at alle merker etter uniter og andre faste installasjoner fjernes, kan leieavtalen bli ganske kostbar, i alle fall hvis dette ikke reflekteres i lavere husleie. Husk derfor å lese kontrakten nøye også med tanke på dette punktet.